ĐẤT BỊ HÀNG XÓM LẤN RANH: NGƯỜI DÂN PHẢI LÀM GÌ
ĐỂ BẢO VỆ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?
Trong quá trình sử dụng đất, một trong những vấn đề rất dễ phát sinh giữa các hộ liền kề là tranh chấp ranh giới thửa đất. Có trường hợp hàng rào được xây dựng lệch vị trí, có trường hợp sử dụng đất lâu năm dẫn đến ranh giới thực tế không còn trùng với hồ sơ địa chính, cũng có trường hợp một bên cho rằng hàng xóm đã xây dựng, trồng cây hoặc sử dụng một phần diện tích thuộc quyền sử dụng đất của mình.
Khi gặp tình huống này, điều quan trọng nhất là người dân không nên tự ý phá hàng rào, tháo dỡ công trình hoặc xảy ra xô xát với hàng xóm. Trước hết phải xác định chính xác ranh giới pháp lý của thửa đất và thực hiện đúng trình tự giải quyết tranh chấp theo pháp luật.
Theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở và các cơ chế hòa giải phù hợp. Tuy nhiên, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Cổng Thông Tin Điện Tử Văn Bản Pháp Luật
Trước tiên phải xác định có thực sự bị lấn đất hay không
Đây là bước rất quan trọng.
Nhiều người nhìn vào hàng rào hiện tại rồi cho rằng hàng xóm đã lấn đất. Nhưng về mặt pháp lý, hàng rào không phải lúc nào cũng là căn cứ duy nhất để xác định ranh giới quyền sử dụng đất.
Có trường hợp hàng rào được xây dựng từ nhiều năm trước nhưng ngay từ đầu đã nằm lệch ranh. Cũng có trường hợp giấy chứng nhận, bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất có sự khác nhau cần được kiểm tra.
Vì vậy, người dân nên tập hợp toàn bộ hồ sơ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc, giấy tờ chuyển nhượng, giấy tờ về nguồn gốc đất và các tài liệu liên quan đến quá trình sử dụng đất.
Nếu cần thiết, có thể thực hiện đo đạc hiện trạng để xác định vị trí ranh giới và phần diện tích đang có dấu hiệu chồng lấn.
Ví dụ, nếu hàng rào của nhà hàng xóm nằm sâu vào phía trong phần đất mà bạn cho rằng thuộc thửa đất của mình, thì cần xác định bằng hồ sơ và đo đạc xem phần diện tích đó có thực sự nằm trong ranh giới thửa đất của bạn hay không.
Đây là điểm rất quan trọng, bởi nếu chưa xác định được ranh giới thì chưa nên khẳng định rằng hàng xóm đã lấn đất.
Nếu phát hiện có dấu hiệu lấn ranh thì nên làm gì?
Trước hết, người dân nên giữ nguyên hiện trạng nếu có thể và ghi nhận lại bằng hình ảnh, video, vị trí hàng rào, công trình, cây trồng hoặc phần đất đang tranh chấp.
Sau đó, có thể trao đổi trực tiếp với hàng xóm để hai bên cùng kiểm tra hồ sơ và xác định lại ranh giới.
Nếu hai bên thống nhất được thì nên lập văn bản ghi nhận kết quả thỏa thuận, đặc biệt nếu việc thống nhất làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định trong thời hạn luật định
Nếu hàng xóm không đồng ý thì sao?
Khi hai bên không thể tự giải quyết, người dân có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Đây là bước đặc biệt quan trọng.
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, sau khi nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng và hiện trạng thửa đất để tổ chức hòa giải.
Việc hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, trong đó thể hiện nội dung tranh chấp, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, ý kiến của các bên cũng như kết quả hòa giải thành hoặc không thành. Đây là lý do người dân không nên chỉ tranh luận bằng lời nói. Hồ sơ, bản đồ, giấy chứng nhận, quá trình sử dụng đất và hiện trạng thực tế sẽ có ý nghĩa rất quan trọng khi cơ quan có thẩm quyền xem xét vụ việc.
Nếu hòa giải không thành thì người dân có thể làm gì?
Đây là phần rất nhiều người dễ nhầm, đặc biệt sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp được triển khai.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu một bên hoặc các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137 của Luật Đất đai thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Đối với trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ theo Điều 137, pháp luật cho phép các bên lựa chọn một trong hai phương thức: yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Đặc biệt, từ ngày 01/7/2025, khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, một số thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay, không nên áp dụng máy móc các hướng dẫn cũ còn ghi “UBND cấp huyện”.
Theo quy định chuyển giao thẩm quyền hiện hành, đối với tranh chấp thuộc trường hợp được lựa chọn giải quyết tại cơ quan hành chính giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau, thẩm quyền trước đây của Chủ tịch UBND cấp huyện được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã trong thời gian thực hiện phân định thẩm quyền theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Điều này rất đáng chú ý đối với người dân Lâm Đồng, bởi từ sau ngày 1/7/2025, hệ thống chính quyền địa phương đã được tổ chức theo mô hình mới.
Khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét những gì?
Không phải cứ ai đang sử dụng phần đất đó lâu hơn thì đương nhiên là người có quyền đối với phần đất tranh chấp.
Hồ sơ giải quyết tranh chấp có thể phải xem xét nhiều nguồn tài liệu khác nhau như biên bản hòa giải, biên bản kiểm tra hiện trạng, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, dữ liệu ảnh viễn thám qua các thời kỳ nếu có, giấy tờ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và các chứng cứ khác. Điều này cho thấy vai trò của hồ sơ đo đạc và dữ liệu địa chính là rất quan trọng trong những vụ tranh chấp ranh giới.
Ví dụ, nếu hai nhà có hai giấy chứng nhận liền kề nhưng hàng rào thực tế lại không nằm đúng vị trí thể hiện trên hồ sơ, thì cần phải kiểm tra tổng thể để xác định nguyên nhân.
Có thể phát sinh nhiều trường hợp khác nhau:
Một là, hàng rào xây sai vị trí nhưng giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính thể hiện tương đối rõ ranh giới.
Hai là, bản đồ cũ có sai lệch về vị trí hoặc kích thước thửa đất, cần đối chiếu với các tài liệu đo đạc và hồ sơ qua các thời kỳ.
Ba là, hai bên đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng hồ sơ pháp lý chưa phản ánh đúng hiện trạng.
Bốn là, có sự chồng lấn hoặc sai khác giữa giấy chứng nhận, bản đồ địa chính và hiện trạng cần được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh.
Vì vậy, trong tranh chấp ranh giới, đo đạc hiện trạng chỉ là một phần của quá trình xác định sự việc. Kết quả đo phải được đối chiếu với hồ sơ pháp lý và hồ sơ địa chính liên quan.
Người dân tuyệt đối không nên tự ý tháo dỡ hàng rào
Đây là điều cần đặc biệt lưu ý.
Nếu cho rằng hàng xóm đã lấn sang đất của mình, bạn không nên tự ý đập tường, tháo hàng rào, chặt cây hoặc đưa người đến cưỡng chế phần đất đang tranh chấp.
Cách làm an toàn hơn là ghi nhận hiện trạng, thu thập chứng cứ, đo đạc xác định ranh giới, gửi yêu cầu hòa giải và thực hiện đúng trình tự pháp luật.
Bởi khi vụ việc trở thành tranh chấp, việc tự ý thay đổi hiện trạng có thể khiến quá trình xác minh sau này trở nên phức tạp hơn.
Người dân nên chuẩn bị hồ sơ như thế nào?
Nếu chuẩn bị yêu cầu giải quyết tranh chấp ranh giới, nên lập một bộ hồ sơ tương đối đầy đủ, trong đó có:
Thứ nhất, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình.
Thứ hai, các giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Thứ ba, bản đồ, trích lục hoặc hồ sơ đo đạc có liên quan nếu có.
Thứ tư, hình ảnh, video hiện trạng ranh giới, hàng rào, công trình hoặc phần diện tích đang tranh chấp.
Thứ năm, các giấy tờ, biên bản hoặc thỏa thuận trước đây giữa hai gia đình nếu có.
Thứ sáu, kết quả đo đạc hiện trạng và các tài liệu kỹ thuật liên quan nếu đã thực hiện.
Quan trọng nhất là phải trình bày rõ đất của ai, vị trí tranh chấp ở đâu, diện tích khoảng bao nhiêu, ranh giới hiện tại như thế nào và yêu cầu của mình là gì.
Có thể hiểu đơn giản như thế này
Nếu bạn nghi hàng xóm lấn ranh, đừng bắt đầu bằng việc cãi nhau.
Hãy bắt đầu bằng hồ sơ.
Sau đó đến đo đạc và xác định hiện trạng.
Tiếp theo là trao đổi, hòa giải.
Nếu không giải quyết được thì thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Nếu hòa giải không thành thì căn cứ vào tình trạng giấy tờ của các bên để xác định khởi kiện tại Tòa án hoặc lựa chọn giải quyết tại cơ quan hành chính có thẩm quyền theo Điều 236 và các quy định về phân định thẩm quyền hiện hành. Điều quan trọng nhất là không nên tự kết luận chỉ dựa vào hàng rào, cột mốc hoặc diện tích đo bằng phương pháp thủ công. Ranh giới quyền sử dụng đất phải được xem xét trên cơ sở tổng hợp giữa giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, hiện trạng thực tế và các chứng cứ có liên quan.
Đặc biệt, đối với những thửa đất đã có Giấy chứng nhận nhưng phát sinh tranh chấp về ranh giới, người dân cần phân biệt rõ giữa “diện tích thực tế đang sử dụng” và “ranh giới, quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận”. Hai khái niệm này không phải lúc nào cũng giống nhau.
Vì vậy, nếu phát hiện dấu hiệu hàng xóm lấn ranh, cách xử lý thận trọng nhất là:
Kiểm tra hồ sơ → đo đạc xác định hiện trạng → thu thập chứng cứ → hòa giải → lập biên bản → nếu không thành thì lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo đúng tình trạng pháp lý của thửa đất.
Đó là cách để bảo vệ quyền lợi của mình mà vẫn hạn chế phát sinh thêm tranh chấp và mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất liền kề.
Đo Đạc Nhà Đất Lâm Đồng sẽ tiếp tục chia sẻ những nội dung thực tế về đo đạc, ranh giới, sổ đỏ, quy hoạch và pháp luật đất đai để người dân dễ hiểu và áp dụng đúng quy định.
Xem video youtube: Tại đây